Sergei A. Alferov

Väärtusühik ja valuuta

Kuidagi tegi üks autor, lahendades rahasüsteemi korraldamise küsimust, ettepaneku väljastada raha toodete tootmiseks tootmisaegse omahinnaga ... See tähendab ühendada ettevõtete hinnakujundus ja heitkogused. Raha. Selline mikro- ja makromajanduse kombinatsioon on muidugi vale. Kuid meie huvi ei ole selle üksikasjalik kriitika, läheme kaugemale.

Hinnakujunduse teema viib ka järgmiste küsimusteni. Rahaühik ja väärtusühik: kuidas ja mis siin korreleerub?.. Kas väärtusühik saab olla? Kui jah, siis mis on selle mõõt? Ja mis on väärtus majanduses?

Tavaliselt tehakse ettepanek panna valuuta alusele (tagatisena, "väärtusstandardisse") mõned “väärtused” või “kaubad”. Majanduse seisukohalt (majanduslikus mõttes) on tegu ühe ja sama asjaga, lihtsalt kõrge hinna ja likviidsusega “ressursi” erinevad nimetused; peale kauplemise, st ebastabiilse väärtusega. Sellise "superturu" vastased ütlevad, et ükski "muutuva väärtusega" toode ei saa olla väärtuse mõõt, ei saa anda raha mõõtühikut. Ja loomulikult on neil õigus; Lisaks sellele õigsusele lisagem, nagu nad ütlesid, et üks majanduses asuv kaup (üks väärtus) ei saa olla samaväärne (mõõta) kogu majanduse väärtust.

Proovime sellest kõigest puhtalt lehelt rääkida; mitte kellegi teise positsioonilt.

Niisiis, me mõistame seda loomulikku teaduslikku soovi omada ka majanduses "loodusteaduslikke mõõtjaid" ... Üldiselt on kõigi teiste mõõtühikute aluseks olevad kõige olulisemad mõõdud aja (t) ja pikkuse (l) mõõtmed. Teised fundamentaalsuse poolest on massiühikud (m); järgmised on temperatuurid (T°). (Maailm tekkis nii: kõigepealt aeg ja ruum, seejärel mass ja temperatuur.)

Mis on mõõtmine? See on sama nähtusega seotud kahe iseloomuliku väärtuse võrdlus, millest üks on standard (kontrollväärtus). Ehk teisisõnu, mõõtmine on mõõdetava objekti (nähtuse) iseloomuliku tunnuse kahe väärtuse võrdlus. Veelgi enam, need omadused tulenevad objekti koostoimest välismaailm(sealhulgas teadmiste tööriist), selle avaldumise tulemus. Küsimus on – missuguseid omadusi (omadusi) me võrdleme? Ja milliseid suhteid, interaktsioone need paljastavad? Jah, üldiselt.

Gravitatsioon väljendab 2 massiivse keha vastasmõju. Ja kuidas on lood väärtusnähtusega nendes koordinaatides, mis siin interakteeruvad? Mis mõjutab maksumust? Ja siin on esimene erinevus füüsikast. Meil pole mitte üks väärtus, vaid kaks. Esiteks kulu või kulu. Ja teiseks vahetus ehk "müügihind".

Määratleme, mis neid väärtusi mõjutab. Kuid ainult mitte võrdusmärgi, vaid proportsioonimärgi kaudu. (Kui paneme võrdusmärgi, on see ebamõistlik "objektistamine", koolitus.)

"Kulu maksumus" ~ TxL , kus T - ajaveetmine L - materjalikulud.

"Vahetusväärtus" ~ TxLxMxt° , kus M - tarbijaomadused, t° - harulduse aste (väärtus).

Ja parameeter " M See võib nii kulusid suurendada kui ka vähendada.

Kas me saame ja kas peaksime kõrvaldama kahe viimase parameetri mõju? Parem on (kõigile, sealhulgas majandusele), kui parameetreid ei kõrvaldata, vaid täiustatakse ...

Niisiis, meil on 2 väärtust ja 2 hinda ning viimane, see, mis loeb kogu majanduses, määratakse vahetusprotsessis. Ja siit kerkib immanentsuse küsimus... Nüüd jõuame selleni, aga praegu jätkame.

Mõõtmine on võrdlus; ja võrdlus on konkurents. Kuidas! Keskmiselt majanduslik protsess peitub omamoodi "metroloogiline protsess"... Ja ühiskonna sünni ja teadvustamise jaoks on majandus sama fundamentaalne kui maailma tundmise mõõtmine... Milles on siis "majandusliku metroloogia" originaalsus?

Esiteks toimub see vahetuses, mitte tootmises. Samal ajal tootmine ja vahetus sisse terviklik majandus on lahutamatud. Pealegi iseloomustavad majandust nende koostoime tunnused. Aga kui me räägime mingist majandusnähtusest, siis peame selle omistama oma poolele. Tootmissfäär on ka mikromajanduse sfäär. Vahetussfäär on makromajanduse sfäär. Nii ristuvad rollid ja tähendused. Vivendi juhtum. Se la vie. Niisiis kujuneb vahetuse käigus "üldine majanduslik väärtus".

Ja siis sõnastame põhimõttena: "Väärtus on kahe kauba võrdlus" . Kauba mõõt on teine ​​kaup. Siit kõik. Sealhulgas moonutus läbi mittetäieliku inimese kiusatuse. Sellest ka tänapäeva äärmused, need äärmused, mis lõid kvaasimajanduse. Reaalmajandus on oma olemuselt terviklik. Ja ta on väljakutse terviklikkusele. Sai väljakutse läbi kriisi, mille põhjustas tema mittetäielik isik.

Kaupade võrdlus on kaupade konkurents. Tõeline konkurents ja turg on majanduse alus. Sest nende – päris – ja d umbes on vaja, et riik kaitseks "teeneid" arvestamata. Miks d umbes On vaja kindlaks määrata praeguse turu põhimõtted, praeguse arengu põhimõtted ja mehhanismid. Põhimõtteliselt see raamat räägibki. Siit sai alguse Adam Smith.

Teoreetilises ökonoomikas (poliitökonoomias) on lähteobjektiks kaup ja peamiseks nähtuseks kulu 1 . Sest see on kaupade immanentne omadus. Siis peaks majanduse põhiühik olema väärtusühik. Ja mis täpselt on väärtusühik, väärtuse standard? Jätkame.

Väärtus määratakse vahetuse hetkel. Hind on immanentne omadus kaubad. Kuid see ei ole immanentne omadus. toode! "Kuluväärtusel" pole makroökonoomika metafüüsikaga mingit pistmist... Siin ilmneb mittelineaarsus, lisaks veel kaasamisega ja protsessidest sõltumisega seotud ebakindlus kõrgeim taseühiskonnas.

Juba eespool nägime, et majanduse iseärasus, nagu loomulik protsess on selline väärtusstandardiks on toode ise . Kuid see pole veel täielik, mitte praktiline vastus küsimusele väärtusühiku kohta (sest me ei tea seda toodet veel, kui see on muidugi olemas). Ja ometi pole rahaühiku kohta vastust. Meie viimane vise keskendub sellele, et mõista, millisest "kaubast" me räägime? See tähendab, et kogu majanduse mõõdiku leidmise probleemi lahendamiseks peame kindlaks määrama selle "Kauba" mõõdetud väärtuse tunnuse; mida see "üksik kaup" ise mõõdab? Ja peaaegu oleks vihje, kui mõistame taas ajanõuet inimese tervikliku majandamise võimele, teadmiste ja teadvuse nõuet.

Ajastu avab majanduse kaudu inimese esiteks kontole ja teiseks nõudlusele... Majandus on subjektiivne. Kuid mitte subjektiivne; sest sellel on oma metafüüsika, oma põhimõtted. Absoluutne, ratsionaalne-administratiivne "ajakava" majanduses on kahjulik. Nagu ka inimesele. Majanduses on alati "peensusi", mida saab lahendada ainult "siin ja praegu". Majanduse sellise kahetise olemuse (milles on nii "eetika" kui ka vabadus) mõistmise kaudu saavutab inimene sellise peegli kaudu teise arusaama iseendast, arusaamise oma omadustest ja mõõdupuust. avalik iseloom. See tähendas majanduse viimase kvadrandi olemasolu enne inimese juurde naasmist uuel ringil kvadras "Kogukonna olemasolu" (vt II peatükk).

Me oleme paratamatult vähendatud, defineerides hinnakujunduses kulu mikromajanduse tasemel, kui see tundub toote loomise ja hinnastamise protsessina kulude kaudu ja seab teatud rahasumma välimuse. Ärge ajage segi majandusliku väärtuse määratlust ja toote hinnakujundust. Maksumuse, sealhulgas hinna, peab määrama kauba omanik. Otsest administratiivselt tsentraliseeritud hinnakujundust ei saa olla. Riik peab seda valdkonda reguleerima (peab, moodustades reaalse turu) teistmoodi (vt allpool "kasumlikkuse koridor".)

Ja nüüd vastused.

Väärtusühiku annab kogu reaalmajandus tervikuna, kõik kaubad ja teenused tervikuna! See annab kogu hinna saanud ringluses olevate kaupade massi ja nende väärtuste "arvestustõendite mahu" suhte, see tähendab raha mahu (rahapakkumise suhtes). Seda juhtub metafüüsilise majandusliikumise igal hetkel; ning teatud adekvaatsusastmega (“ebakindlus”), mida lubab väljakujunenud kultuur ja tehnoloogia, peaks toimuma kauba- ja rahapakkumise seire.

Ehk nii instrumendi loomine kui ka mõõtmine – aga mitte nagu mikrotasandil hinnakujundusega. Siin mõõdetakse juba toimunud "status quo" põhjal (ja ilma positiivset tagasisideefekti tekitamata teravate juhtimisliigutustega, mis on süsteemi reaktsioonide ajaliselt ebajärjekindlad) piisavalt inertsiaalset majanduslikku koguväärtust ja samal ajal. täpsustatakse rahasumma (või raha "jagamishind"); mille puhul on vahendaja-kriteeriumiks just majanduse kui terviku energiakulude loodusteaduslikud mõõdikud.

Seade mõjutab mõõtmist – see on meile juba mikromaailma füüsikast tuttav. Ja siin on käitumisstrateegia väga sarnane.

Seega, sellise arusaamaga terviklikust majandusest, kui selle tegeliku mõõtühiku alusest, mõistame ka seda, et väärtusühik on olemasoleva rahapakkumise ühik.

Märgistagem üksikasjalikumalt selle "kvantmajanduse" olukorra duaalsust.

Igal ajahetkel saame täpselt kindlaks määrata kogukulu majanduses; kuid samal hetkel on ühik, milles selle väärtuse määrasime, juba erinev.

Iga hetk saame kulu (kauba) sisu täpselt kindlaks määrata rahaühik; kuid samal hetkel on kogukulu majanduses erinev.

Väärtuse mõõtmise annab (seadistab) rahaühiku teatud väärtus, mis omakorda sõltub kogumaksumusest. Ka elementaarosakeste füüsikas ei ole meil võimalik üheaegselt teada (mõõta) kahte teineteist mõjutavat osakese parameetrit (karakteristikut). Näiteks tänu võrreldava pikomeetri mõjule elementaarosakese süsteemile (väärtustes suurusjärgus 10–15 ja meil pole väiksemaid tööriistu) saame mõõta täpselt ühe korraga. hetkel ainult üks kahest: või asukoht (koordinaat) või kiirus; ja energia pidevate muutuste (kõikumiste) tõttu ei saa me seda mõõtes usaldusväärselt teada üheaegselt selle energiaväärtuse täpset aega, pealegi toimides süsteemile mõõtmise täpsuse/kiiruse suurenemisega, me muudame süsteemi energiat ega saavuta üldise täpsuse paranemist ...

Viimane "pealegi" ei kehti majanduse kui makrosfääri kohta. Ja see annab lootust võimalusele tõhusalt pingutada nõutava täpsuse saavutamiseks parameetrite süsteemis "kogukulu – rahaühik". Ja ülejäänud "relatiivsusteoorial" on täielik analoogia.

Tõsi, seda võib siiski öelda piko- ja makromaailma määramatuste erinevuse kohta. Pikomaailmas seostatakse määramatust endiselt vajaliku klassi puudumisega, ruumi, aja ja energia mõistmatul tasemel toimivate arvestite järjestusega. Ja selliseid materjalimõõtjaid ilmselt ei tule. Majanduses on meil (esimene, aga võib-olla mitte ainus makrosfääris) ebakindlus, mis on seotud kõrge sünergiaga sotsiaalsfääris, vaimses sfääris. Nagu ikka, ainult subjekt mahutab sellist ebakindlust... Aga nii seal kui seal oleme jõudnud vaimse maailma piirini, terviklikkuse piirini.

Muide, ülaltoodud määramatuste paaride puhul, kui me neid samaaegselt nanomaailmas mõõdame, sisaldab iga paar 1. fundamentaalsusastme mõõtu: aja ja ruumi parameetrit. Ja iga paari teine ​​liige on seotud massiga - 2. fundamentaalsuse astme mõõt. Asjaolu, et energia on seotud massiga, et need on kaks omavahel seotud materiaalsuse ilmingut – see on arusaadav. Ja esimese ebakindlusega ma selgitan. Mõõtmistäpsuse koordinaadi ja kiiruse korrutisega proportsionaalsuse märgi paremal küljel on nimetajas "mass" koefitsiendina. See tähendab, et "massi" vasakule ülekandmisega võrdleme asendi ja impulsi mõõtmise täpsust; nagu käsitletakse mõnikord esimest Heisenbergi ebakindlust.

Aga tagasi majanduse juurde. Nii et majanduse põhiteemade puhul nendime, et me ei ole võimelised üheaegselt ja absoluutselt täpselt teadma paari "koguväärtus - rahaühik" parameetreid. Kuid täpsete lähenduste ja väikeste iteratsioonidega saame saavutada üsna vastuvõetava täpsuse, umbes 1% sobiva sobivuse. Inflatsioonivaba valuuta on juba 3-5% (vastab normaalsele majanduskasvule). Võrdluseks – nüüd on pankadel lubatud väljastada laenu vaid 30% omavahenditest.

Nüüd, kui lahknevus kauba ja rahapakkumise vahel jõuab kordadesse, kõlab see fantaasiana (ja ma loodan, et seda ei kritiseerita kui ebapiisavat). Tegelikult on see norm. Unustatud, moonutatud norm, mille juurde tagasipöördumine vajalike sotsiaalsete institutsioonide ja mehhanismide kaudu on tagasipöördumine tavaellu.

Tuleme korraks tagasi 2., "kulukulu" juurde. Arenenud, keeruka majanduse (selle mehhanismide) ülesehitamine ühest kahest väärtustüübist genereerib majandus- ja võimumehhanismide omavaheliste seoste ahelas, see tähendab loogiliselt - täpselt kahte tüüpi majandust: tsentraalselt planeeritud (bürokraatlik) ja "inimeste oma". Veelgi enam, Ameerika kapitalism, mis ehitab end varjatud mehhanismidele ja huvidele, liigub 1. kategooriasse. Selleks õõnestas ta "vahetusväärtust" lahknevusega "väärtusühiku" ja "dollari ühiku" vahel; hakati määrama dollari väärtust, mis tegelikult tähendas administratiivset hinnakujundust ja manipuleerimist; see tähendab, et "kulu" ja "trükipress" hakkasid omama "tähendust" ... Ja NSV Liidus oli 50ndate esimesel poolel tähenduste ja otsuste poolest 2. tüüpi majandus. Ta jõudis selleni raskel teel ja teda ootasid ees suured läbimurded, kuid ... Kuid juba käperdava mõistmist ei toimunud; puudus mõistmine, teooria (ja Stalin seadis sellised ülesanded). Marksismi tamme ideoloogia mattis kõik enda alla. Samal ajal muutus riik 1950. aastatel, võttes raamatupidamise aluseks “omahinnast”, ühiseks korporatsiooniks; mille järel peaks inimene saama majanduslikud õigused selle ühtse majandusruumi raames (kui siis kõigest aru saaks ... aga meie, venelased, jõuame selleni nagunii). Seda ei tehtud ning bürokraatia ja puhas (ideoloogiliselt puhas) 1. tüüpi majandus said kiiresti ülekaalu. Ja kui 60ndatel hakati 1. tüüpi majanduse väljakujunenud bürokraatia raames juurutama võõrast kontseptsiooni ja kasumimehhanisme, siis süsteem kukkus.

USA ja NSVL: kumbki tuli omalt poolt ja neil oli oma moonutuste tee. Nad jõudsid ummikusse; mida kiirem, seda rohkem nad endale jäetaks. Arvestussüsteem alates "omahinnast" viis kiiresti bürokratiseerumiseni (seda juhtimiskonstruktsioonide loogikat pole raske näha, soovitame seda ise teha). Ja siis saaks rahva vabadusele viia vaid juhi tahe ja teadmised ning aja olemasolu. "Vahetusväärtusest" lähtuv turusüsteem seadis esiplaanile kasumi, mis teatud piiridest väljudes tekitas kogu inimlike kirgede buketi. Õigus saadud, raha omamine; ja see lõpeb loogiliselt meie silme all. Ja lõpeb veelgi suurema bürokraatiaga; ja hinge bürokraatia... Ja nüüd on arvutus ainult inimeste peal, nende teadlikkusel kõigist kogemustest; et leida kesktee, õige valik selle tee parameetrid...

Kordame, kui mõista kogu majandust selle tegeliku mõõtühiku alusena, saame, et väärtusühik on olemasoleva rahapakkumise ühik. Ja siit järgneb järgmine oluline asi.

Võime öelda, et igal valuutal on teatud majandusruum; ja terve majandus (ja vastav sotsiaalne organism) peaks olema seotud ainult ühe valuutaga. Teise majandusruumi kolimisel peaks toimuma valuutavahetus (ja selle reeglid vt õiglaste majandustevaheliste suhete peatükist).

Võim toetub alati teatud majandusruumile, oma majandusruumile. Ja reaalmajandus (mis pole oma metafüüsikast loobunud) vajab alati reaalset riiklikku reguleerimist. Võimsus ja ökonoomsus – päris – on tervik, säilitades samas oma omadused. Selles tervikus on kiusatus singulaarsusi kuritarvitada. Ja see kiusatus kaob alles siis, kui see tervik on kindlas eesmärgistatuses, kui on tähendused, väärtused, kriteeriumid. Kui võimumajandus on ühtse tervikliku rahva kontekstis, siis on see tema toes ja sisus, teenistuses. Ja ainult üks rahvas oma väärtuste ja tähenduste poolest, teenides kõrgeimat - on võimu ja majanduse vaheliste tervete suhete teatav tagatis.

1 Kõige huvitavam on aga see, et isegi reaalmajanduse süsteemsete mehhanismide ülesehitamine saab hakkama ilma kuluküsimustele apelleerimata. Ilmselt väljaspool selle küsimuse ulatust on kõik tõeline alles algamas. Kuid see ei lõpe ja järgneb, nagu juhtus majandusideoloogidega, alustades Marxiga (kes, muide, nihutas lihtsalt mikrotasandi järeldused makrotasandile, muutis seda ja “ei märganud ”).

Sergei A. Alferov, Väärtusühik ja rahaühik // "Trinitarismi Akadeemia", M., El nr 77-6567, publits 15994, 12.07.2010

Kasumliku ettevõtte väärtuse hindamise olemus seisneb selles, et määratakse prognoosiperioodil saadava kasumi hetkeväärtus. Kasumi hetkeväärtus ei vasta tulevase kasumi väärtusele, kuna homme saadud grivna on vähem väärt kui täna saadav grivna. See on peamiselt tingitud kahest põhjusest. Esiteks, raha toodab aja jooksul tulu; teiseks, inflatsiooniprotsessid odavnevad rubla. Sellega seoses on homse grivna hetkeväärtuse määramiseks vaja teha vastavad arvutused.

Tulu teeniva vara väärtuse määramiseks on vaja kindlaks määrata raha nüüdisväärtus, mis laekub mõne aja pärast tulevikus.

On teada ja inflatsiooni tingimustes palju ilmsem, et raha muudab aja jooksul oma väärtust. Peamised toimingud, mis võimaldavad erineva aja raha võrrelda, on akumulatsiooni (kogunemise) ja diskonteerimise toimingud.

Kogumine on protsess, mille käigus konverteeritakse raha nüüdisväärtus selle tulevaseks väärtuseks eeldusel, et investeeritud summat hoitakse kontol teatud aja, tuues perioodiliselt kogunevaid intresse.

Diskonteerimine on protsess, mille käigus konverteeritakse investeeringutelt saadud raha laekumised nende nüüdisväärtuseks.

Hindamisel põhinevad need finantsarvutused keerulisel protsessil, kus iga järgnev intressimäära arvestamine toimub nii põhisummalt kui ka eelmistel perioodidel kogunenud tasumata intressidelt.

Kokku vaadeldakse kuut liitintressil põhinevat rahaühiku funktsiooni. Arvutuste lihtsustamiseks on teadaolevate tulumäärade ja akumulatsiooniperioodi (I ja n) kohta välja töötatud kuue funktsiooni tabelid, lisaks saab soovitud väärtuse arvutamiseks kasutada finantskalkulaatorit.

Funktsioon 1: valuuta tulevikuväärtus (valuuta kumulatiivne summa), (fvf , i , n).

Kui viitlaekumisi tehakse sagedamini kui kord aastas, teisendatakse valem järgmiseks:

k - säästmise sagedus aastas.

Seda funktsiooni kasutatakse juhul, kui raha hetkeväärtus on teada ja on vaja kindlaks määrata rahaühiku tulevane väärtus teadaoleva tulumäära juures teatud perioodi (n) lõpus.

72x reegel

Kapitali kahekordistamise perioodi (aastates) ligikaudseks määramiseks on vaja 72 jagada aastamäära täisarvuga enne kapitali liikumist. Reegel kehtib määradele 3 kuni 18%.

Tüüpiline näide rahaühiku tulevase väärtuse kohta on ülesanne.

Määrake, kui palju koguneb kontole 3. aasta lõpuks, kui panete täna 10 000 rubla kontole, mis toob 10% aastas.

FV=10000[(1+0,1)3]=13310.

Funktsioon 2: jooksev ühiku maksumus (tagastamise (edasimüügi) jooksev maksumus), (pvf , i , n).

Ühiku nüüdisväärtus on tulevikuväärtuse pöördväärtus.

Kui intressi arvestatakse sagedamini kui kord aastas, siis

Funktsioon 3: annuiteedi praegune väärtus (pvaf , i , n).

Annuiteet on võrdsete maksete (laekumiste) jada, mis on üksteisest eraldatud sama perioodiga.

On tavalisi ja annuiteete. Kui maksed tehakse iga perioodi lõpus, on annuiteet tavaline, kui alguses - ettemaks.

Regulaarse annuiteedi nüüdisväärtuse valem on järgmine:

PMT - võrdsed perioodilised maksed. Kui tekkesagedus ületab 1 korra aastas, siis

Ettemakse annuiteedi nüüdisväärtuse valem on järgmine:

Funktsioon 5: panus rahaühiku amortisatsiooni (iaof, r, n)

Funktsioon on tavalise annuiteedi nüüdisväärtuse pöördväärtus (funktsioon 3). Rahalise amortisatsiooni sissemakse abil määratakse annuiteetmakse suurus teatud perioodiks antud laenu tagasimaksmiseks antud laenumääraga.

Amortisatsioon on selle funktsiooniga määratletud protsess, sealhulgas laenuintressid ja võla põhisumma tasumine.

Sagedamini kui kord aastas tehtavate maksete puhul kasutatakse järgmist valemit:

Funktsioon 6: hüvitiste fondi tegur (sff , i , n)

See funktsioon on pöördvõrdeline ühiku kogumise funktsiooniga perioodi jooksul. Hüvitisfondi tegur näitab annuiteedi makset, mis tuleb iga perioodi lõpus kindla protsendiga deponeerida, et teatud arvu perioodide järel vajalik summa kätte saada.

Makse suuruse määramiseks kasutatakse valemit:

Sagedamini kui kord aastas tehtavate maksete (laekumiste) puhul:

liitintressi põhivalem (1 + i)t, mis iseloomustab osaku kogunemist. Kõik viis liitintressifunktsiooni on esimese (otse) liitintressifunktsiooni: akumuleeritud osaku funktsiooni (osaku tulevikuväärtus) tuletised. Kõik need funktsioonid eeldavad, et hoiusele pandud raha toob intressi, kuni see on sellel. Iga tegur põhineb liitintressi mõjul, mille puhul saadud intress konverteeritakse põhisummaks.

Oluline seos liitintressi funktsioonide vahel on järgmine: kompensatsioonifondi teguri (veerg 3) ja perioodilise intressi (i) summa võrdub ühe dollari amortisatsioonipanusega. See suhe näitab, et ühiku amortisatsioonipanus on kahe elemendi summa, nagu eespool märgitud. Üks element on intress (investeeringutasuvus); teine ​​on kapitaliinvesteeringute hüvitamine (investeerimisfondide tootlus). Arvestades laenumakseid ühe dollari suuruse amortisatsiooni sissemakse alusel, maksab laenuvõtja laenu põhiosa koos intressidega laenu eluea jooksul tagasi. Kui tasutakse ainult intressi, kogub laenuvõtja põhisumma tagasimakseteguri väärtuste alusel eraldi kontole. Arvestades, et taaskasutusfond teenib laenuga samas intressimääras intressi, kasutatakse laenutähtaja lõpus taaskasutusfondi jääki laenu põhisumma võlajäägi tagasimaksmiseks.

Seega ületab ühe dollari amortisatsioonipanus (veerg 6) alati perioodilise intressimäära, sõltumata laenu tähtajast.

Samamoodi ei ületa tavalise annuiteedi nüüdisväärtus (veerg 5) kunagi tegurit, mis on võrdne 1 dollariga jagatuna perioodilise intressimääraga.

17.03.2015 11:00 10398

Standardsed liitintressifunktsioonid

Standardsete liitintressifunktsioonide kasutamine võimaldab arvutada ajajaotatud rahavoogusid iseloomustavate mis tahes elemendi - maksumus, makse, aeg, määr - väärtust eeldusel, et on teada muud elemendid.

Reeglina räägime 6 liitintressi funktsioonist:

• osaku akumuleeritud summa (selle tulevane väärtus),
• ühiku kogunemine perioodiks,
• panus hüvitisfondi moodustamisse,
• tagasipööramine (praegune ühiku väärtus),
• tavalise annuiteedi nüüdisväärtus,
• ühiku amortisatsiooni sissemakse

Kuna neid funktsioone kasutatakse väga laialdaselt ja sageli, on välja töötatud standardtabelid, mis sisaldavad eelnevalt arvutatud liitintressi tegureid. Selles kontekstis on tegur üks kahest või enamast arvust, mis korrutatuna annab antud tulemuse. Kõik need tegurid luuakse põhivalemi (1 + i)n abil, mis kirjeldab ühiku akumuleeritud kogust ja on tegelikult selle teguri tuletised.

Ühiku tulevane väärtus.

Osaku tulevikuväärtus on funktsioon, mis määrab selle akumuleeritud summa n perioodi järel, kui kapitali tasuvus on i. Funktsioon eeldab, et perioodil saadud kapitali tootlus koos algkapitaliga on aluseks, mille alusel määratakse järgmise perioodi kapitali tootlus.

See arvutatakse järgmise valemiga:

kus FV on tulevane väärtus;
PV - praegune väärtus;
i - sissetulekumäär;

FVF(i;n) = (1 + i)n - osaku tulevikuväärtuse tegur (akumuleeritud summa).

Selle funktsiooni abil saate arvutada rahasumma tulevase väärtuse, lähtudes selle hetkeväärtusest, kapitali tasuvuse määrast ja kogumisperioodi kestusest.

Hetkel kulu maatükk on 1000 dollarit, tootlusega 14%. Eeldatakse, et see müüakse kahe aasta pärast. Samal ajal ei muutu selle omadused ega turutingimused. Sel juhul on maa tulevane väärtus 1300 dollarit:

või mis on sama

Ühiku kogunemine perioodiks.

Kogunemine perioodi jooksul on funktsioon, mis määrab tavalise annuiteedi (st võrdsete perioodiliste maksete ja PMT laekumiste jada) tulevase väärtuse n perioodi jooksul kapitali tasuvuse määraga i.
Tavaline annuiteet on võrdsete perioodiliste maksete ja laekumiste jada, millest esimene tehakse jooksvale järgneva perioodi lõpus. Kui maksed tehakse ettemaksuna (iga perioodi alguses), siis räägime avansiiteedist.

Tavalise annuiteedi tulevikuväärtus arvutatakse järgmise valemi abil:

kus FVA on tavalise annuiteedi tulevikuväärtus
PMT – ühe võrdse perioodilise makse või laekumise seeria väärtus
i - sissetulekumäär;
n on perioodide arv;

Tavalise annuiteedi tulevase väärtuse tegur.

Kuuekuulise maksetähtaja ja hüvitisega 12% aastas on vaja arvutada soetatud maatüki tulevane väärtus. Maksed tehakse iga kuu lõpus võrdsetes summades 1000 dollarit. Sel juhul on maa tulevane väärtus 6152 dollarit:

või mis on sama

Panus hüvitisfondi moodustamisse.

Sissemaksed kompensatsioonifondi moodustamisse - funktsioon, mis määrab tavalise annuiteedi maksete summa, mille tulevane väärtus n perioodil, kursiga i, on võrdne 1-ga.

Teisisõnu, kasutades hüvitise fondi moodustamise sissemakse funktsiooni, saate kindlaks määrata võrdse perioodilise makse (regulaarse sissetuleku), mis on vajalik teatud summa kogumiseks kuni kindlaksmääratud perioodi lõpuni, võttes arvesse kogunenud intresse, teatud sissetulekumääraga.

Võrdse perioodilise makse summa arvutamine toimub järgmise valemi järgi:

kus PMT on võrdse perioodilise makse väärtus;
FV on tavalise annuiteedi tulevikuväärtus
i - sissetulekumäär;
n on perioodide arv;

Hüvitusfondi tegur
SFF (i;n) (kompensatsioonifondi tegur) on tavalise annuiteedi tulevase väärtusteguri pöördväärtus:

Vajalik on arvutada aastane säästu summa olemasoleva hoone samaväärse asendamise eest, mis annab 14% tootlust, eeldusel, et eluea (8 aastat) lõpuks on hoone väljavahetamise maksumus 10 000 dollarit. Sel juhul on iga-aastaste mahaarvamiste summa 755,70 dollarit:

Jooksev ühiku maksumus (tagasiarvestus).

Osaku nüüdisväärtus (reversioon) on funktsioon, mis määrab tulevase ühiku nüüdisväärtuse, mida on võimalik saada n perioodi järel antud tootlusmääraga i. See funktsioon võimaldab hinnata objekti müügist saadava tulu hetkeväärtust perioodi lõpus antud diskontomääraga.

Ühiku praegune maksumus arvutatakse järgmise valemi abil:

kus PV on praegune väärtus;
FV - tulevikuväärtus;
i - tulu (allahindlus) määr;
n - akumulatsiooniperiood (perioodide arv);

Ühiku praeguse maksumuse tegur (tagasimised).

Matemaatilises mõttes on ühiku praegune väärtus selle tulevase väärtuse funktsiooni pöördväärtus.

Tuleb välja arvutada maatüki nüüdisväärtus, mis müüakse aasta lõpus hinnaga $ 1000. Diskontomääraga 10% aastas on maa nüüdisväärtus 909,09 $.

Tavalise annuiteedi nüüdisväärtus.

Tavalise annuiteedi nüüdisväärtus on funktsioon, mis määrab tulevaste võrdsete perioodiliste maksete (laekumiste) PMT nüüdisväärtuse n perioodi jooksul diskontomääraga i. Arvutamine toimub järgmise valemi järgi:

kus PVA on tavalise annuiteedi nüüdisväärtus
PMT - ühe võrdse perioodilise makse (laekumiste) seeria väärtus
i - tulu (allahindlus) määr;
n - perioodide arv

Tavalise annuiteedi nüüdisväärtustegur.

Tavalise annuiteedi nüüdisväärtust saab määratleda kõigi maksete nüüdisväärtuste summana:

Vajalik on määrata rendimaksete nüüdisväärtus, eeldades, et maa renditi kolmeks aastaks, aastarendi eest $100. Diskontomäär on 12%. Maksete nüüdisväärtus oleks siis 240,18 dollarit:

Ühiku amortisatsiooni panus.

Ühiku amortisatsiooni sissemakse on funktsioon, mis määrab kapitali tootlust tagava korralise makse (laekumise) suuruse ja selle tootluse diskontomääraga i n perioodiks. Ühiku amortisatsiooni sissemakse saab arvutada järgmise valemi abil:

kus PMT on tavalise annuiteedi maksesumma;
PV on hetkekulu ühiku kohta,
i - diskontomäär (sissetulek);
n - akumulatsiooniperiood (perioodide arv);

Ühiku amortisatsiooni panustegur.

See funktsioon, nagu ka hüvitisfondi moodustamise sissemakse funktsioon, võimaldab määrata RMT tasumise. Kuid erinevalt taaskasutusfondi moodustamise sissemakse funktsioonist, mis on seotud maksega, et koguda etteantud summa FV, on osaku amortisatsiooni sissemakse funktsioon seotud maksega, mis võimaldab tagastada hetkel määratud summa. PV. Sel juhul sisaldab makse kahte komponenti: esimene annab tulu etteantud kursiga i, teine ​​tagab kapitali tootluse tootlusmääraga SFF(i; n) n perioodiks.

Ühiku amortisatsiooni sissemakse funktsiooni kasutatakse regulaarsete võrdsete (annuiteetsete) maksete määramisel laenu tagasimaksmiseks, kui see väljastatakse teatud perioodiks teatud laenumääraga. Samas sisaldab iga makse nii võla põhisumma tasumist kui ka kogunenud intressi. Maksed ise on sel juhul võrdsed ning makselt maksele muutub tulu- ja tulukomponentide suhe (intressi makstud osa väheneb ja põhiosa ehk põhiosa tagastamiseks minev osa See tähendab, et tasumata põhisummalt arvestatakse intressi ja laenu intressimäära, kui see tagasi makstakse, võetakse väiksemalt summalt. Osaku amortisatsiooni panuse funktsioon on pöördvõrdeline tavapärase annuiteedi nüüdisväärtuse funktsiooniga.

Peate arvutama aastasissetuleku summa, mis langeb hoonele, mis on kasutuses 5 aastat, kui selle nüüdisväärtus on 10 000 dollarit ja diskontomäär on 15%. Nendel tingimustel on aastatulu suurus 2983,16 dollarit:

või mis on sama

Kasutades liitintressi kuue funktsiooni tegurite omavahelist seost, saame teha ettepaneku esitada nende ehitusloogika ja majanduslik tähendus tabelina.

Liitintressi standardfunktsioonide seos ja majanduslik tähendus

Kokkuvõte

Kinnisvara hindamisel mängib olulist rolli raha ajaväärtuse teooria. Tema abiga selgitatakse nii olulist hindamisprotsessi nagu diskonteerimine, mis kajastab hetkeväärtuse, tulevikuväärtuse, regulaarsissetuleku, aja, tulumäära mõistete seost.

See seos on realiseeritud 6 liitintressi funktsiooni kasutamise alusel, mis võimaldavad teadaoleva väärtuse korrutamisel vastava teguriga määrata vajaliku väärtuse, mille väärtust saab arvutada või võtta tabelitest 6 liitintressi funktsioonid. See lihtsustab oluliselt arvukaid arvutusi hindamisel.

Raha väärtus- (raha väärtus) - intressisumma, mille eest saate turul laenu (krediiti). Selle väärtuse eest sisse suurel määral mõjutada nii keskpanga intressimäära kui ka inflatsioonimäära. S.d. mõnikord nimetatakse seda raha hinnaks ja vastavalt sellele ... ... Majandus- ja matemaatikasõnaraamat

Rahaühiku ostujõud, kaupade ja teenuste kogus, mida saab osta rahaühiku eest kehtiva turuhindade tasemel. Raizberg B.A., Lozovsky L.Sh., Starodubtseva E.B. Kaasaegne majandussõnastik. 2. väljaanne… Majandussõnastik

RAHAKULU Õiguslik entsüklopeedia

RAHAKULU- rahaühiku vastu vahetatavate kaupade ja teenuste hulk; rahaühiku ostujõud; hinnataseme pöördväärtus... Suur majandussõnastik

Rahaühiku ostujõud, kaupade ja teenuste kogus, mida saab rahaühiku eest osta kehtiva turuhindade tasemel ... entsüklopeediline sõnaraamat majandus ja õigus

raha väärtus- rahaühiku ostujõud, kaupade ja teenuste kogus, mida saab rahaühiku eest osta kehtiva turuhindade tasemel ... Majandusterminite sõnastik

Selles artiklis puuduvad lingid teabeallikatele. Teave peab olema kontrollitav, vastasel juhul võidakse see kahtluse alla seada ja eemaldada. Saate ... Wikipedia

Raha ajaväärtus- (RAHA AJAVÄÄRTUS) kontseptsioon, mis põhineb sellel, et raha peaks tooma intressi; raha väärtus täna on suurem kui tulevikus saadava sama summa väärtus ... Investeerimis- ja hindamisterminite sõnastik

Raha väärtus kaasajal- kaupade ja teenuste hulk, mida saab rahaühiku vastu vahetada, rahaühiku ostujõud ... Majandusterminite ja võõrsõnade sõnastik

- ... Vikipeedia

Raamatud

• Finantsjuhtimise alused, Van Horn James S., Wahovich John M. Jr. Raamat Finantsjuhtimise alused on üks populaarsemaid finantsjuhtimise teemalisi väljaandeid. Seda eristab sarnastest väljaannetest praktiline suunitlus, mistõttu ...
• Rahandus, Alexandra Brovkina. Peetakse laiaks valikuks rahalised probleemid. Esimene osa tutvustab kõige põhjalikumalt arutelusid rahanduse sisulisest potentsiaalist, selle funktsioonidest ja rollist riiklikus ja globaalses… elektrooniline raamat

Hindamispõhimõtted

Eristada saab kolme hindamispõhimõtete rühma:

1. omaniku ideedest lähtuvalt;

2. seotud vara käitamisega;

3. turukeskkonna toime tõttu.

1. Esimene põhimõtete rühm

Kasulikkuse põhimõte seisneb selles, et mida rohkem hindamisobjekt suudab rahuldada omaniku vajadusi, seda suurem on selle väärtus.

Ootamise põhimõte- see on selle hindamisobjekti omandiõigusest tulevikus saadava tulu või muude hüvede hetkeväärtuse määramine.

2. Teine põhimõtete rühm

See viib teise hindamise põhimõtteni - panuse põhimõte , mis seisneb selles, et iga täiendava vara lisamine hindamisobjekti süsteemi on majanduslikult otstarbekas, kui sellest tulenev objekti väärtuse kasv on suurem kui selle vara soetamise maksumus.

Maatüki jääktootlikkus on maatükile eraldatud puhastulu pärast majandamis-, tööjõu- ja kapitali kasutamise kulude tasumist. See - jääktootlikkuse põhimõte .

3. Kolmas põhimõtete rühm.

Seotud kirjavahetuse põhimõttega regressiooni põhimõte ja progresseerumise põhimõte . Regressioon toimub siis, kui hindamisobjekti iseloomustavad parandused, mis on antud turutingimustega võrreldes ülemäärased.

Konkurentsi põhimõte taandub järgmisele: kui on oodata konkurentsi tihenemist, siis saab seda tegurit tulevaste kasumite prognoosimisel arvesse võtta kas tuluvoo otsese vähendamise või riskiteguri suurendamise teel, mis omakorda vähendab tulevaste tulude nüüdisväärtust.

See on väärtuse muutmise põhimõte , see tähendab, et kaaluda võimalikud viisid selle objekti kasutamisel tuleb lähtuda turukeskkonna tingimustest.

Majandusjaotuse põhimõte tähendab, et omandiõigusi tuleks jagada ja kombineerida nii, et eseme koguväärtus suureneks.

Rahaühiku funktsioonid.

Peamised toimingud, mis võimaldavad võrrelda erineva aja raha, on akumulatsiooni ja diskonteerimise toimingud.

Kogumine on protsess, mille käigus konverteeritakse raha nüüdisväärtus selle tulevaseks väärtuseks eeldusel, et investeeritud summat hoitakse kontol teatud aja. Aeg, tuues perioodiliselt kogunenud intressi

Diskonteerimine on protsess, mille käigus konverteeritakse investeeringutelt saadud raha laekumised nende nüüdisväärtuseks.

Valuuta tulevane väärtus

FV - valuuta tulevikuväärtus

PV on valuuta praegune väärtus

i-sissetuleku määr

n on akumulatsiooniperioodide arv aastates

(1+i) n – Diskonteerimisprotsess

Kui viitlaekumisi tehakse rohkem kui üks kord aastas, siis valem teisendatakse. Järgmise juurde:

k-säästmise sagedus aastas

Määrake, milline summa koguneb kontole 3 aasta lõpuks, kui täna panete kontole 10 tuhat rubla, mis toob 10% aastas.

FV=10000[(1+0,1)3]=10000*1,331=13310

Valuuta praegune väärtus

Valuuta nüüdisväärtus on selle tulevase väärtuse pöördväärtus.

Kui intressi võetakse rohkem kui üks kord aastas

Kui palju peate täna investeerima, et 5 aasta lõpuks kontole saada 8 tuhat rubla, tootlus on 10%

8000*1/(1+0,1) 5 =4967,368

3 funktsioon: Annuiteedi nüüdisväärtus

Annuiteet on võrdsete maksete jada, mis on eraldatud sama perioodiga (tavaline annuiteet – maksed lõpus, annuiteet ettemaksed – alguses)

PMT-võrdsed perioodilised maksed Rohkem kui kord aastas

Ettemakse annuiteedi väärtuse valem

Üürileping on sõlmitud 1 aastaks, maksed mh. Määratud igakuine 1000 UE. Maksete nüüdisväärtus perioodi lõpus 12% diskontomääraga

1-1/(1+0,12/12) 12 //0,12/12]=11255,08

4. Rahaühiku kogumine perioodiks.

Selle funktsiooni kasutamise tulemusena määratakse võrdsete perioodiliste maksete seeria tulevane väärtus.

Makseid saab teha ka perioodi alguses ja lõpus.

Kui laetakse rohkem kui kord aastas

Määrake kontole kogunev summa, mis toob 5 aasta lõpuks 12% aastas.

Kui panete igal aastal kõrvale 10 000 rubla suuruse arve.

10000[(1+12%) 5+1 -1/12%-1]=71151.89

5 funktsioon Panus rahaühiku amortisatsiooni

Funktsioon on hariliku annuiteedi hetkeväärtuse pöördväärtus (funktsioon 3) ja seda kasutatakse annuiteedimakse suuruse määramiseks teatud perioodiks antud laenu tagasimaksmiseks antud laenumääraga.

Kord aastas tehtud maksete eest

Rohkem kui kord aastas:

Tehke kindlaks, millised maksed peaksid olema, et 7 aasta lõpuks maksta 100 000 laenu 15% aastas

100000*=157410

1) Kinnisvara omanik loodab selle 5 aasta pärast müüa $ 10 000. Milline tänane hind võimaldab saada 10% aastasissetulekut.

2) Sai laenu summas 150 000 5 aastaks 10% aastas igakuise intressiga (see on K) Vajalik on määrata makse suurus.

3) Kui palju peate tegema sissemakse 10% aastas, et 7. aasta lõpuks, võttes igakuiselt 100 dollarit välja, ei jääks kontole midagi.

4) Mis peaks olema igakuised maksed laenuks 100 000 ye. Antakse 5 aastaks 10% aastamääraga

4 ülesanne. 100000=6209.21

Ülesanne 2. PMT=150000=3184.06

3 ülesannet.PMT=100=6000

Sissetulekute lähenemine hindamisel

Hindamisobjektide hindamise tulupõhine lähenemine peegeldab tüüpilise tulu teeniva kinnisvara, st tulu teeniva kinnisvara ostja motivatsiooni.

Kapitaliseerimismeetod 1 - tulu hindamisobjektilt on stabiilne või muutub püsiva kasvutempoga.

Suurtähtede kasutamise meetod

Kapitaliseerimismeetodi maksumus määratakse järgmise valemiga:

V-väärtus

D-tulu objektilt aastal

R-korgi määr

Kapitaliseerimismeetodi algoritm kinnisvara väärtuse määramisel:

1. Kinnisvara eeldatava aastase puhastulu määramine selle kõige tõhusamal kasutamisel

2.Kapitalisatsiooni määra määramine

3. Vara väärtuse määramine

V = Tegevuse puhastulu /R

Näitajad CHOD määramiseks

Potentsiaalne brutotulu (PVD) on potentsiaalne tulu, mille vara omanik saab vara 100%-lise kasutamise korral, välja arvatud kahjud ja kulud.

Üürile anda S-pind, ruutmeetrit.

1 ruutmeetri rendimäär turu piirhinnaga. aastal

Tegelik brutotulu (GIR)

Varast saadav tulu, mis saab reaalselt vara omanikule

DVD \u003d VVD-kaod või VVD \u003d VVD (1-K ndz) (1-K n.ar.)

K ndz-kaod objekti alakoormusest

n.ar.-kahjudele üürimaksete puudujäägist

Tegevuskulud (VÕI)

Tagamiseks vajalikud omaniku tegelikud kulutused normaalne toimimine objektiks.

Tegevuskulud jagunevad:

1. Tinglikult alaline (maksud, kindlustus, laenumakseid)

2. Tingimuslikud muutujad (operatsioonilised) (kommunaalid, hooldus, palk)

3. Asenduskulud või reservid

Puhas tegevustulu = DVD kasutuskulud

2 diskonteeritud rahavoo meetod

Meetodi algoritm

Põhivalem V=CFn/(1+r) n +Vterm/(1+r) k on 3 või prognoosiperioodi lõpp

n-tulu genereerimise perioodide arv

objekti omandiõiguse k-periood

Perioodi n CFn-rahavoog

r-diskontomäär

1) Rahavoo prognoosimine prognoosiperioodil

CF1/(1+r) 1 +CF2/(1+r) 2 +CF3/(1+r) 3

2) Objekti edasimüügiväärtuse arvutamine

Põhineb hindamiskuupäeva turuandmetel

3) Diskontomäära määramine

Diskontomäära arvutamise meetodid

1) Kumulatiivne konstruktsioonimeetod või summeerimismeetod

R=r 0 +E(summa)kp

isp riigi pikaajalise võla (võlakirjad või vekslid) tootlus keskmine intressimäär

Kinnisvarasse investeerimise risk

Madal likviidsusrisk

2) Valikumeetod

Arvutatud sarnaste objektidega sooritatud tehingute andmete põhjal

3)Seiremeetod

Omandiobjekt 1 tegevusaastaga toob 200 000 rubla puhastulu teisel aastal 300 tuhat. 3 aastaga 350 tuhat. 3 aasta lõpus on plaanis objekt müüa hinnaga 1 500 000 rubla Diskontomääraks on määratud 10%

V=200000/(1+0.1) 1 +300000/(1+0.1) 2 +350000/(1+0.1) 3 =181818+247933.88+262960.18+1126972.2=18449684.

Hindamise võrdlev lähenemisviis

See on hindamismeetodite kogum, mis põhineb hindamisobjekti võrdlemisel selle analoogidega, mille kohta on usaldusväärset teavet.

Võrdleva lähenemisviisi rakendamise tingimused:

1) Objekt ei tohi olla kordumatu

2) Info peab olema usaldusväärne, sh tehingute tegemise tingimused.

3) Võrreldavate analoogide maksumust mõjutavad tegurid peaksid olema võrreldavad meie tehingu tingimustega.

Võrdleva lähenemisviisi etapid:

1) Turu-uuring

2) Teabe kogumine ja kontrollimine

3) Analoogobjektide müügihindade korrigeerimine (vastavalt hindamisobjektist erinevustele)

4) Hindamisobjekti usaldusväärse väärtuse määramine analoogobjektide korrigeeritud hindades kokkuleppimise teel.

Võrdluselemendid:

1) Õiguste kvaliteet (kas objekt on omandis, kõrvalõigused, pikaajaline rent) sh koormised (pikaajalised rendilepingud, servituudid - piiratud kasutusõigus võõrale maale) Maatüki õiguste kvaliteedi analüüs

2) Asukoht (Piirkonna prestiižsus, ärikeskuste lähedus, objekti ligipääsetavus transpordi ja jalakäijaga, keskkonna kvaliteet)

3) Füüsilised omadused (mõõtmed, ehitiste materjal, kulumine ja remondivajadus, maa-ala omadused)

4) Turutingimused (hinna muutumine ajas, pakkumishinna ja tehinguhinna vahe)

5) Teenindus ja lisaelemendid (valvesüsteemi olemasolu, seadmed äritegevuseks, kõik, millesse pole vaja investeerida)

Kohandamise tüübid:

1) Protsentuaalne korrigeerimine, korrutades analoogobjekti müügihinna erinevuse peegelduskoefitsiendiga

Vob \u003d Vanalog * Kkor

2) Maksumus

Vob \u003d Vanalog + Vkor

Võrdleva lähenemise meetodid

1) Paarismüügi meetod või tehingumeetod

2) Brutoüüri meetod või tootmisharu koefitsientide meetod.

3) Analoogettevõtte meetod

Paarimüügi meetod

tegurid	Objektid
Hindamine
Pindala, m2
Kohandamine				-13000	-13000
Aed	Mitte	Seal on	Seal on	Seal on	Mitte
Kohandamine		-3000	-3000	-3000
Garaaž	Seal on	Mitte	Seal on	Mitte	Seal on
Kohandamine
Müügihind
Täielik korrigeerimine		-1000	-3000	-18000	-13000
Kohandatud hind
Hindamisobjekti väärtus

Pindala korrigeerimine 13000

Aia reguleerimine 3000

Garaaži reguleerimine 2000

2) Brutoüüri kordaja meetod - kinnisvara müügihinna suhe selle kinnisvara potentsiaalsesse või tegelikku brutotulu.

VRM = kaubik/PVDan (potentsiaalne brutotulu)

Vob.est.=PVDob.est.*VRMan

Kordajad on hetkelised (teatud kuupäeval) ja intervallid (teatud aja jooksul).

Intervallide hulka kuulub hind jagatud sissetulekuga, hind jagatud sularahaga, hind jagatud dividendiga. Maksed, hind/tulu

Hetkelised kordajad = hind/raamatuväärtus, hind/netoväärtus

Tuleb hinnata ettevõtet, mille puhaskasum eelmisel majandusaastal oli 100 miljonit rubla, sarnane ettevõte müüdi hiljuti 3000 miljoni eest, sarnase ettevõtte puhaskasum oli 300 miljonit rubla, see on vajalik. Andmed määravad hinnatava ettevõtte väärtuse.

FVDob.ots = 100 miljonit rubla

Vpr.vol.=3 miljardit

Neto ca. An.=300 miljonit rubla

VRman = 3 miljardit/300 miljonit = 10

Vob.est \u003d 100 miljonit * 10 \u003d 1 miljard

1) Võrreldava objekti hind on 40 tuhat rubla ruutmeetri kohta. selle seisukord on parem kui hinnataval (tegur 10 tuhat rubla ruutmeetri kohta) on telefon, erinevalt hinnatavast, hinnatava objekti maksumus on 29 980 000, pindala 1000 ruutmeetrit. , et määrata telefoni kättesaadavuse teguri panus (paaritud müügi meetod )

Telefoni parandus =3000000-29980000=20000

Müügihind koos hindamisobjekti korrigeerimisega=40000-10000=30000*1000 ruutmeetrit=30000000

2) Prognoositavast büroopinnast on aastane potentsiaalne brutotulu 500 tuhat rubla. aastas arvutatakse hinnatava objekti väärtuseks 3 miljonit rubla. milline on brutoüüri kordaja, kui äritegevuse puhastulu on 300 tuhat rubla.

Tod.pot.val.dh.=500000

Vob.od.=300000

Puhas tegevuskasum = 300 000

GRM (brutoüüri kordaja) = V tootemaht / GRP (potentsiaalne brutotulu) = 3000000/500000 = 6

3) Sarnase objekti hind on 50 tuhat rubla ruutmeetri kohta, selle asukoht on hinnatava omast parem (kohandamine 10%) ja erinevalt hindamisobjektist (kohandamine 20%) on tehtud remont, määrata hinnatava objekti maksumus, kui selle pindala on 100 ruutmeetrit (paarmüügi meetod)

Kulude hindamine

See on hindamismeetodite kogum, mis põhineb hindamisobjekti taastamiseks või asendamiseks vajalike kulude kindlaksmääramisel, võttes arvesse selle kulumist.

Lähenemise rakendamiseks vajalik teave: Palgatase, üldkulud, seadmete ostukulud, ehitusmaterjalide turuhinnad.

Kulumeetodi kasutamine on soovitatav pooleliolevate ehitusobjektide, eriotstarbeliste objektide (sõjaväe, aiad, koolid), uute objektide hindamisel.

Kulupõhise lähenemisviisi puudused: amortisatsiooni arvutamise keerukus, vanade objektide asendamise või taastootmise maksumuse arvutamise keerukus, vajadus määrata kindlaks maatüki maksumus.

Arvutusalgoritm kulupõhise lähenemisviisi järgi:

1) Reprodutseerimise kogumaksumuse või hinnatava objekti väljavahetamise kogumaksumuse määramine

2) Kulumisarvestus

3) Maa turuväärtuse hindamine

4) Objekti kogumaksumuse arvutamine hindamise kulukäsitluse raames

Hindamisobjekti reprodutseerimise kulu on hindamisobjektiga sarnase objekti loomise kulude summa hindamiskuupäeval kehtivate turuhindadega, võttes arvesse hindamisobjekti amortisatsiooni (sama materjalid, tehnoloogiad ja projektid)

Kinnistu asenduskulu

Hindamiskuupäeval olemasolevate turuhindades kulude summa hindamisobjektiga identse objekti loomiseks identsete materjalide ja tehnoloogiate abil, võttes arvesse hindamisobjekti amortisatsiooni (kaasaegsete materjalide maksumus)

Asenduskulud ja reprodutseerimiskulud koosnevad:

1) Otsesed kulud - need kulud, mis on seotud ehitusprotsessiga (mati ehitamise maksumus, töötajate palk, kohaletoimetamise maksumus)

2) Kaudsed kulud - tasud eelarvelistele organisatsioonidele, reklaam, see ei ole otseselt seotud ehitusega.

3) Ehitaja või arendaja kasum

Kataloog "Co-invest" - see sisaldab hoonete kirjeldusi (Kõik põhiandmed) Vob.s.p * indeks ja saame objekti väärtuse hindamise kuupäeval.

Amortisatsioon on eseme väärtuse vähenemine, mis on põhjustatud mis tahes põhjusel:

1) Füüsiline

2) Funktsionaalne

3) Väline

Kulumise arvutamise meetodid:

1) Objekti eluea meetod

Hoone füüsiline eluiga (FZH) on ajavahemik exp. ehitised objekti kasutusse andmisest kuni objekti lammutamiseni Füüsilise eluea tähtaeg on hüpoteek objekti ehitamise ajal ja sõltub kapitaligrupist.

Majanduselu (EJ)-aja eksp. Mille jooksul objekt toodab tulu.

Kronoloogiline vanus (XB) on ajavahemik objekti sisenemisest eksperimendisse enne hindamist.

Efektiivne vanus (EV) - arvutatakse kronoloogilise, kuid objekti tehnilise seisukorra seisukorra alusel.

Efektiivse vanuse ja majanduselu suhe

EV saame muuta XV-ks objekti tüüpilise eksperimendi normide juures

2) Kulumisliikideks jaotamise meetod

1) füüsiline (ühekordselt kasutatav ja mitte eemaldatav)

2) Funktsionaalne (eemaldatav ja mitteeemaldatav)

3) väline (tavaliselt surmav)

Alguses määratleme iga kulumistüübi ja võtame selle kõik kokku.

Majanduslik teostatavus-arvut.

Eemaldatav kulumine on kulumine, mille kõrvaldamine on füüsiliselt võimalik ja majanduslikult otstarbekas.

Surmav kulumine on kulumine, mille kõrvaldamine on füüsiliselt võimatu ja majanduslikult ebaotstarbekas.

Füüsiline amortisatsioon on eseme väärtuse vähenemine, mis on tingitud objekti töövõime vähenemisest selle füüsilise vananemise tagajärjel.

Funktsionaalne amortisatsioon - objekti väärtuse vähenemine, mis tuleneb kasutatavate sarnaste objektide kaasaegsete nõuete mittejärgimisest

Väline kulumine, mis on seotud muutustega välistes majanduslikes tegurites.

3) Raamatupidamine

Põhineb objekti kronoloogilise vanuse ja selle standardse kasutusea suhte määramisel

4)Müügi võrdlusmeetod

Sarnaste objektide amortisatsiooniarvestus

Maatüki väärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlevat ja tulusat lähenemist.

Kulu lõpliku väärtuse määramine

Hindamisseadus 135-FZ

Lõplike tulemuste vastavusse viimise meetodid

D.P (kasumlik) 1800000

S.P (võrdlus) 1900000

Z.P (kulukas) 1850000

Muudatused on väikesed, üks ühele ei tööta.

1) Subjektiivne kaalumismeetod

Analüüsitakse kasutatavate lähenemisviiside eeliseid ja puudusi ning määratakse iga lähenemisviisi kaalud vastavalt hindamise eesmärgile, objekti eesmärgile ja hinnatavatele õigustele.

D.P (kasumlik) 1800000 x 0,3

S.P (võrdlus) 1900000 x 0,5 V vol.

Z.P (kulukas) 1850000 x 0,2

2) Matemaatilise kaalumise meetod - lisage 3 kulu ja jagage lähenemiste arvuga

Kulude läbirääkimine (subjektiivne meetod)

V = 1620000 * 0,43 + 1100000 * 0,25 + 150000 * 0,33 \u003d 1466600 rubla.

Hinnatavat kinnistut esindab maatükk ja üksikhoone.Ehitise taastootmise kogumaksumus on 10 miljonit, kogu objekti maksumus on arvestatud tasemel 10 miljonit, maa turuväärtus on 2 miljonit, mis võrdub objekti koguamortisatsiooniga.

Vob.est.=Vground.+(Vres.+I)

10m=2m+(10m-s)

I \u003d Vland.ac. + Vob.est.-Vvoz

I = 2 miljonit + 10 miljonit - 10 miljonit

Taasesituse kulud Hooned on arvestatud tasemel 20 miljonit rubla Füüsiline kulumine on 10%, funktsionaalne 5%, hinnatava objekti maksumus on arvestatud tasemel 18 miljonit rubla Mis on krundi maksumus.

2) 20 miljonit-3 miljonit = 17 miljonit

3) 18 miljonit-17 miljonit = 1 miljon.

Hoone taastootmise maksumus on 10 milj.Krunti turuväärtuseks arvestatakse 2 milj. Hinnanguline kinnistu (hoone + maa).

10 miljonit + 2 miljonit = 12 miljonit (kulude hindamise konto)

Kulud objekti reprodutseerimisele 10 milj, kuh. Amortisatsioon 20%, mis võrdub reprodutseerimismaksumusega.